不動產交易實價登錄Q&A??(台中建案-永慶不動產➽逢甲阿銘-0989638817)

不動產交易「實價登錄」過關,不少建商和民眾擔心,實價登錄的下一步就是實價課稅,未來不動產相關稅負會加重;但財政部官員表示,民眾「多慮了」,就算公告現值等課稅基礎未來逐步趨近市價,受影響的人也很有限,並以投機客衝擊最大,自住族影響會降到最低

中央銀行昨天也發布新聞稿,表態支持實價登錄政策,因為可有效落實房價資訊透明。值得注意的是,央行還強調:「交易實價登錄,不等於實價課稅」。

馬英九總統也表示,「實價登錄」讓土地交易透明化,對整個土地法來說是很大一步,可以回應民眾非常殷切的要求。他說,登錄目前不做課稅之用,會等配套完成修法後,才作為課稅依據。

財政部官員表示,實價登錄制度完備後,地方政府在調整房屋評定現值、公告土地現值等課稅基礎時,可有明確的參考依據,未來課稅基礎將逐步趨近實價,漸漸達到實價課稅的效果。

但官員強調,不動產「實價課稅」還有很長一段路要走。首先是實價登錄制度的完整性,因為要建立實價交易的資料庫,必須蒐集夠多的不動產交易資料,資料的可參考性才高;交易較清淡的地區,資料庫建立會比較困難

資料庫建立後,縣市政府不動產評價委員會可用來作為調整當地公告地價、公告土地現值和房屋評定現值的依據;公告地價是地價稅的課稅基礎,土增稅則根據公告現值,房屋稅的基礎是評定現值,如果地方政府不根據實價登錄資料庫去調整,恐達不到實價課稅的效果。

至於官員說,不動產的稅負分為「持有稅」與「交易稅」兩大類,房屋稅與地價稅屬持有稅,土增稅、契稅與所得稅則是交易稅。

官員強調,未來不動產課稅基礎接近市價後,為避免民眾名下自用住宅的房屋、地價稅暴增,政府會以研擬調降稅率、稅基打折等配套方案,避免持有稅驟升

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不動產交易稅方面,官員強調,民眾只要有換屋需求,出售原有的自用住宅,在兩年內購買價值較高的新屋,可依規定扣抵或退還賣屋時繳納的土增稅、所得稅,也可降低實價課稅對自住換屋族的衝擊。

央行指出,包括歐洲、美國多已普遍採行不動產實價登錄,亞洲國家如日本、韓國、中國大陸及香港也已經實施這項制度。【聯合報╱記者賴昭穎、羅兩莎/台北報導】

不動產實價登錄影響

Q&A/實價登錄與實價課稅

Q1:何謂實價登錄?

A:未來不論是權利人、地政士或不動產經紀業者,在完成不動產買賣案件所有權移轉登記,三十天內須向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

賣預售屋的代銷業者,也應於代銷契約屆滿或終止的三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。對逾期未登錄或不實登錄不實者,將處三萬至十五萬元的罰鍰。

Q2:不動產實價登錄是什麼方式?

A:民眾可直接上網查詢交易案例的價格、區位、構造、屋齡、交易面積等資訊,不用付費,而案例也會以「去識別化」及「區段化」方式呈現。

買賣雙方的個人資料,例如姓名、住址、身分證字號等,將不在公布的範圍;案例的詳細門牌、地號、建號也將去除,而是以門牌區間等方式呈現,例如五十號為一個間隔區間。區段會依照各縣市而有所不同。

Q3:實際登錄對一般民眾有什麼影響?

A:由政府公告的實際價格,對買賣雙方將更有「公信力」,買方可避免因不熟悉行情,而遭有心人士亂哄抬價格,而屋主也不必擔心買方砍價,以致把價格拉得老高;實價登錄使價格公開透明,可縮短雙方對行情的探索時間,促進房市交易效率。

Q4:實價登錄後,未來不動產交易就會按實價課稅了嗎?

A:實價課稅應該還要很久才會實施,目前完全沒有時間表,而且要等相關配套措施完備、社會都有共識後,才會實價課稅。

Q5:土地實價登錄建置完成後,何時會作為課稅基礎?

A:土地實價登錄制度建置完成,縣市政府的不動產評價委員會將根據登錄資料,將公告地價、公告土地現值和房屋評定現值調高到趨近實價,由於這三種價格是政府課徵地價稅、土地增值稅和房屋稅的基礎,未來價格趨近實價,可達到實價課稅的效果。但這牽涉到實價登錄制度建置完成時間、縣市政府調整的意願,因此何時能落實還要觀察一段時間。

Q6:未來我只要賣房子,稅負一定會加重嗎?

A:不一定。如果你因為換屋需求出售原有的自用住宅,根據現行稅法的規定,只要在賣屋後兩年內重購新屋,而且新屋價格比舊屋高,賣屋時繳交的財產交易所得稅和土增稅都可扣抵或退還。

至於房屋稅、地價稅等「持有稅」,財政部也會調整目前稅率、調降課稅基礎等,避免因為房屋評定現值、公告土地現值調高後,增加民眾負擔。資料來源/房地產業者、內政部

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