買賣流程及費用-逢甲阿銘

房地產,當您委託代書簽訂買賣契約及辦理過戶事宜時,下列步驟買賣雙方的您必須瞭解:
一、不動產交易付款流程
二、過戶前買賣雙方應備證件
三、過戶作業流程
四、買賣雙方應分擔費用

一、不動產交易付款流程

依雙方所合意之總價分四次付款:

  1. 簽約款
    約佔總價款之百分之十;於雙方簽訂私契約書時給付。
  2. 用印款
    約佔總價款百分之四十;於雙方交付產權移轉登記所需之文件,並蓋妥公定契        約書表、報稅書表之同時給付。
    .辦理公證後申報契稅(稅單約三至七天下達)
    .至稅捐處申報增值稅(一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二        十 一天左右)
  3. 完稅款
    約佔總價款百分之四十;於增值稅、契約核定,雙方會同完稅及查無欠稅,送地政事務所辦理移轉登記之同時給付。 (地政事務所過戶時間約需五天)
  4. 交屋尾款
    約佔總價款百分之一十;於產權移轉完成、賣方交屋時給付。

二、過戶前買賣雙方應備證件

自然人賣方須準備下列資料:

  1. 土地建物所有權狀正本
  2. 身份證明文件(身份證影印本,戶口名簿影印本,戶籍謄本任選一種)三份,供申報現值、投契及過戶之用。
  3. 印鑑證明書一份
  4. 印鑑章
  5. 最近一期房屋稅及地價稅單正本
  6. 最近一期水電費收據
  7. 若出賣人辦理自用增值稅,則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本
法人賣方須準備下列資料:

  1. 公司執照影本
  2. 公司登記事項卡正影本或抄錄本份三份
  3. 會議記錄(股東出售)
  4. 土地建物權狀正本
  5. 最近一期房屋稅單及地價稅單
  6. 公司大、小印鑑印章
自然人買方須準備下列資料:

  1. 身份證明文件(身份證影印本,戶口名簿影印本,戶籍謄本任選一種)三份,供申報現值、投契及過戶之用。
  2. 便章
法人買方須準備下列資料:

  1. 公司執照影本三份
  2. 公司登記事項卡正影本或抄錄本三份
  3. 公司大、小印章
債務清償時權利人、義務人應準備之文件

  • 義務人:
  1. 抵押權塗銷同意書一份
  2. 原抵押權設定契約書一份
  3. 他項權利證明書一份
  4. 若義務人為自然人則須檢附身分證影本及印鑑證明各一份
  5. 若義務人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡正影本或抄錄本各一份
  • 權利人(即所有權人):
  1. 若權利人為自然人則須檢附身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本一份
  2. 若權利人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡影本或抄錄本各一份
  3. 便章

 

三、代書過戶流程

目前過戶作業流程是以第一次付款當事人用印備證完成開始算起,而不是以簽約日計算其流程。一般而言,若增值稅依一般申請,買賣移轉登記時間需21~28天;若增值稅依自用住宅用地申請,買賣移轉登記時間需35~42天。若需申請銀行貸款則另加15天。

  1. 申報契稅:
    公證後領回契約書正副本三份及建物所有權狀正本,其餘書件由公所抽存備查,再提出下列文件,向轄區稅捐分處申報契稅:
  2. (1) 契稅申報書一式三份。
    (2) 契約書正副本共三份。
    (3) 買賣雙方身分證明文件影本各一份。
    (4) 建物所有權狀影本一份。
  3. 領取契稅繳費通知單。
  4. 繳納契稅。
  5. 申請登記:
    依申請書、契約書副本、雙方身分證明文件、印鑑證明書、建物所有權狀、契約書正本的順序,將書件裝訂成冊,即可向不動產所在地的地政事務所申請登記,惟應將契稅繳納收據第一聯浮貼於契約書正本上面,第二聯浮貼於契約書副本上。在申請登記時,應先計算規費、開立規費繳納通知單、繳費後才能正式送請收件,經收件後並須領取收件收據。
  6. 領取權狀:
    申請案件經審核無誤或經通知補正後,於登記完畢即可憑收件收據及印章,領取建物所有權狀、契約書正本及其他不需由地政機關抽存的文件。但買方為慎重起見,於產權登記完畢後,宜併案申請登記謄本,以免有所遺漏或錯誤。

備註︰

  1. 如果該不動產為國宅,則於簽約後備證前要先向國宅處申請。
    A.國宅處同意出賣人出售之同意書:約需時10天
    B.承買人承買之同意書:約需時15~20天
  2. 承買人銀行貸款之申請,原則上於用印備證後即可進行,而於完稅後再以買賣及抵押設定案件方式併案送件,以縮短移轉登記時間。
  3. 農地買賣尚須向鄉鎮市公所申請「有無三七五租約證明書」,或於契約書上加註。且另需向工務局申請土地分區使用證明書,如果確定為農牧用地,承買人尚須向鄉鎮市公所申請「農地合法使用證明書」。

代書作業流程圖

土地現值申報核發稅單繳增值稅查欠完稅申請移轉登記領狀

建物公證契稅申報核發稅單繳契稅查欠完稅申請移轉登記領狀

四、買賣雙方應分擔費用

一般而言,產權移轉所產生之代書費用,除法律另有規定或契約另有約定外,依民法之規定,概由買方負擔。
賣方應付之費用:

  1. 土地增值稅、房屋稅、地價稅(以交屋日劃分)
  2. 工程受益費
  3. 簽約費二分之一
  4. 他項權利塗銷代書費(若出售之不動產仍有貸款者)
  5. 財產交易所得稅(次年申報)
買方應付之費用:

  1. 契稅
  2. 公證費
  3. 過戶代書費
  4. 簽約費二分之一
  5. 登記規費、印花稅、資料申請費
  6. 貸款費用(設定規費、貸款代書費、火險費、信用查詢費)
登記規費=(土地申報總地價+房屋核定現值)X 0.1%+書狀費設定規費=貸款金額 X 1.2 X 0.1%+書狀費火險費每貸款新臺幣一百萬元約需五至六千元

 

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